Avant de lancer des études, il faut s’être interroger sur la possibilité d’un projet de surélévation, cerner un minimum ses besoins et avoir pressenti une potentialité de construction. Il est nécessaire de faire appel à un architecte qui réalise une étude de faisabilité pour confirmer ces premières intuitions. Après vérification, celui-ci se rend sur place.  Il prend connaissance des lieux et échange avec son futur client pour cerner ses attentes. Il lui propose ensuite un devis pour réaliser une étude de faisabilité. C’est la première des 9 étapes de toute surélévation. Chaque projet est un cas particulier avec des spécificités uniques. Cette étude a pour objectif de les identifier à travers les axes suivants :

  • Comprendre le contexte

Il est essentiel d’analyser l’environnement du projet. Les immeubles voisins, l’histoire du quartier et du bâtiment, le contexte social, le prix de l’immobilier du quartier sont des données indispensables pour bien calibrer le projet, son budget et en valider sa pertinence. Dans le cas d’un projet en copropriété, il faut également comprendre les attentes des autres copropriétaires pour ajuster sa stratégie d’achat du droit à construire.

  • Identifier la nature du terrain.

Afin de ne pas mettre en péril l’existant, le type de sous-sol doit être identifié : pleine terre, remblais, zone de carrière, argiles, etc… Cela orientera les choix de structure nécessaire pour porter la surélévation tels que de simples appuis sur l’existant, des renforts béton ou acier, des modifications de fondations, etc…. Des études géotechniques complètes seront réalisées ultérieurement pour apporter toutes les précisions nécessaires.

  • Appliquer les règles d’urbanisme.

Selon le Plan Local d’Urbanisme (PLU) des règles de hauteur, de vues et de distance vont s’appliquer au projet. Un gabarit enveloppe en 3d est alors défini. La surélévation devra nécessairement s’inscrire à l’intérieur de ce gabarit. Des prescriptions architecturales (matériaux, places de stationnement, éléments techniques, etc.…) viennent compléter ces règles volumétriques.

 

  • Comprendre le bâtiment existant

Pour poser la surélévation sur l’existant, il faut reconnaître le type de construction (béton, brique, pans de bois, etc.…). Cela orientera, en complément de l’étude géotechnique et les choix de structure. La surélévation implique également une réflexion globale sur l’enveloppe de l’existant notamment au niveau thermique. Ajouter un ou des niveaux augmente la performance énergétique de l’immeuble et peut permettre d’améliorer l’isolation globale en profitant des échafaudages pour la pose d’une isolation extérieure, par exemple.

  • Identifier un scénario architectural réaliste.

Fort des éléments précédents, l’architecte identifie un principe d’implantation et de volumétrie, viable économiquement et techniquement.

  • Pré-calibrer les surfaces et le budget

Sur la base du scénario précédent, les surfaces à créer sont estimées. A l’aide des ratios usuels pour la surélévation, il est alors possible de pré-calibrer unbudget qui sera précisé au fur et à mesure des études suivantes.

  • Rencontrer les instances administratives

Différentes entités contrôlent les projets (mairie, IGC, ABF, commission du vieux Paris). Il est important d’avoir leur avis le plus tôt possible pour orienter le projet dans les bonnes directions (intégration architecturale, matériaux, volumétrie).

En résumé, l’étude de faisabilité constitue le socle du projet. Elle permet de qualifier le contexte, le terrain, les règles d’urbanisme et la nature de la construction existante. L’architecte donne alors une orientation de projet et de budget qu’il développera lors de la phase suivante : l’esquisse.

- Enovathemes