Les grandes étapes de la surélévation
Le processus de surélévation implique un développement en 9 étapes…
ÉTAPE 01 : L’étude de faisabilité
Cette première étape est nécessaire pour s’assurer que la surélévation est possible. Living Up définit les gabarits constructibles imposés, c’est-à-dire des hauteurs maximales du bâti en fonction des rues et des avoisinants sur la base des règles d’urbanisme (PLU) de la ville. Cette analyse permet d’établir un pré-diagnostic sur la structure de l’immeuble et circonscrit un budget à la fois pour la construction et le rachat du droit à surélever.
ÉTAPE 02 : Le relevé géomètre
L’étape du relevé permet de dessiner très précisément le projet dans l’état existant, de déterminer les abords du site et les accès.
Accompagné d’un géomètre expert, Living Up s’engage à définir les volumes constructibles disponibles, la surface habitable potentielle et à produire des pièces graphiques (plan masse, plan des hébergés, façades, coupes…) utiles pour l’esquisse architecturale et le rachat du droit à construire.
ÉTAPE 03 : L’esquisse architecturale
Si l’étude de faisabilité est positive, Living Up dessine un projet en plan et en 3D adapté aux besoins de son client. C’est une étape cruciale car elle doit répondre à de multiples enjeux : le cahier des charges du porteur de projet, une bonne intégration avec l’existant et son environnement et la conformité à de multiples règles : urbanisme, normes de constructions, énergétique, prévention incendie, accessibilité handicapée etc…
ÉTAPE 04 : L’autorisation de la copropriété
Suite à l’esquisse, le porteur de projet est accompagné par Living Up sollicite la copropriété pour acquérir le droit à surélever en concertation avec le géomètre et l’avocat (cette étape est facultative dans le cas d’une monopropriété). Aussi qualitatif que soit le projet, il est primordial d’anticiper les réticences de chacun et de chercher l’intérêt de tous.
Cela se fait selon deux règles : plus de deux tiers des voix doivent être favorables à la surélévation et plus de 50% des votants doivent être présents à l’assemblée générale. Depuis la loi Alur, l’occupant du dernier étage ne peut plus mettre son véto au projet et peut seulement préempter l’opération. Cette étape suscite souvent des batailles musclées. Aussi il est indispensable d’être très bien accompagné juridiquement.
ÉTAPE 05 : Les études techniques et architecturales
Suite à l’esquisse et l’éventuelle autorisation de la copropriété, Living Up entouré de spécialistes mène une étude complète sur le bâtiment, ses réseaux, sa structure, ses fondations et son terrain afin de vérifier sa capacité à endosser la charge d’autre(s) étage(s)… Les solutions techniques seront choisies en conséquence. La construction en ossature bois et souvent retenue car légère, rapide à mettre en œuvre et performante thermiquement.
En savoir plus sur les études techniques et architecturales ici
ÉTAPE 06 : Le permis de construire
Living Up dépose le permis de construire en mairie une fois le projet ajusté selon les étapes précédentes et les règles définies au PLU de la ville. La période d’instruction dure de 2 à 8 mois selon les délais légaux, le bon vouloir des mairies, la présence à proximité d’un monument historique, etc… S’ajoute le délai de recours éventuel d’un tiers opposé au projet (2 mois).
ÉTAPE 07 : Le chiffrage du projet
Cette étape permet de déterminer le coût des travaux et donc la rentabilité du projet. Living Up finalise les plans techniques, choisit les matériaux et chiffre avec précision l’ensemble de l’opération. Un contrat de réalisation est alors mis en place incluant une assurance dommages à l’ouvrage, un engagement sur les délais et sur les coûts.
ÉTAPE 08 : Le chantier
Suite à l’accord conclu à l’issue de l’offre globale, Living Up lance le chantier de la surélévation. La phase de gros-œuvre (structure) dure entre 1 et 3 mois. Elle est suivie du second-œuvre, et des finitions. Après la livraison du chantier, se déclencheront différentes assurances qui garantissent les ouvrages jusqu’à 10 ans. Cette étape est souvent la partie la plus longue sur des opérations de construction « classique », mais dans le cas d’une surélévation, c’est seulement un tiers, en moyenne, de la durée globale du projet.
ÉTAPE 09 : La garantie Décennale
A la réception du chantier, les garanties décennales et biennales se déclenchent, qui profitent à l’ensemble de la copropriété sur certaines parties, telles que la toiture. L’opération aura ainsi durée 18 à 24 mois (infos à rajouter ?).
Globalement nous constatons que cette chronologie reste assez théorique car chaque cas est particulier. Si bien qu’il est souvent nécessaire de réorganiser l’ordre de ces étapes. Mais la surélévation reste un sujet passionnant, porteur de valeurs écologiques, de nouveaux usages de surfaces inexploitées et un surtout un excellent investissement immobilier.
